又一个4万亿“旧改”效果将堪比“棚改”(图)
又一个4万亿“旧改”效果将堪比“棚改”(图)来源：倍可亲(backchina.com)在稳增长的重大关口上，前两天中共国务院开常务会议时放出大消息。  “重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。” 更值得关注的是，国常会提出要加大金融对旧改的支持。 当初，棚改以全世界绝无仅有、政策上大开大合的方式启动了一场全国性的楼市(专题)狂欢，短短3年间彻底扭转三四线城市的命运。那3年里，央妈通过PSL印钞3万亿。 天才般构想的棚改大招一出，既完美消化了市场库存，拉动经济增长，也补充了央妈的货币工具箱，一石二鸟。 现在，棚改慢了，我们要告别大拆大建的时代，迎来城市更新的“旧改”，这又会是一项搅动时代的大工程吗？ 01 为什么是旧改？又为什么是现在？ 培育拉动经济增长的重要抓手并非易事。我们走过的铁公基、房地产、大水漫灌的老路，已经教训良多。中国经济不能再“过度依赖”房地产，这是郭主席上周的严厉表态。 新时代的稳经济政策必须“要找准切入点，抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目，扩大有效投资”，能一举多得是最好的。 “所幸”旧改这一妙招真的做到了—— 首先，旧改工程一手拉投资，一手稳住就业。 这个工程涉及面有多广、量有多大？ 住建部标准定额司巡视员倪江波给过一组数据，据初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。国常会称，“涉及居民上亿人”。 而从目前已启动的一些地方文件里，我们还能看到更具体的要求：“必须包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新，或虽未对水、电、路、气设施更新，但包括加装电梯。”比如，北京就打算在2020年前实现增设电梯1000部以上。 威力有多猛？ 国务院参事仇保兴说，据初步估算旧改投资总额可高达4万亿元。如果改造期为五年，每年新增投资8000亿元以上。住房公共维修基金里的5千亿资金，正在等待盘活。 其次，还留着另一手，刺激内需，拉动消费。 既然六个钱包掏不动了，那就改善小区、装修室内，出点小钱总没问题吧。说不准因为有了停车位就能多卖一辆车，装了电梯、加了保温层那不如再给室内刷一遍墙，房间焕然一新就想换家电，消费拉动了。 和“铁公基”相比，旧改的优势很明显。基建投资一般落地周期为1年，而旧改在半年内就能完成，周期短，而且还能迅速转化成消费能力。 不得不说，此招甚是天才。 在此时加快启动旧改，是刺激政策再加码、短期内对冲下行的信号。 此前我们也多次提到，刺激政策还要加码——原本被寄予厚望的基建，只从去年9月反弹到今年4月，5月意外放缓0.4个百分点到4%。 6月份还有几大动作：专项债可做重大项目资本金，撬动更多的钱进入基建；地方债发行规模在6月份会再上6000亿；以及财政部专家本周接受彭博专访时称，下半年地方债额度增加的可能性在提高。 稳增长的信号很密集。 02 最值得关注的，是“钱从哪里来”？ 除了居民掏钱，会议提出要加大金融对旧改的支持：“创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。” 财政会补贴一部分资金，现在标准还没定下来。 据21世纪经济报道，河北东部某县在进行节能改造项目，包括了外墙上保温层，把以前的钢窗换成了铝合金窗，费用是每户4000元，而当地的居民称，“据说财政资金补贴一半”。 更大的看点是金融机构和地方。 这笔买卖的利益空间不小，资本的参与度不会太低。接受21世纪经济报道采访的居民提到，同一个县城，前两年另一个建于1997年的小区改造时，不仅包了保温层，换了窗户，还给更换了下水道和自来水管道，每户花的钱也只是4000多元。 但最关键的是，如何动用杠杆撬动更多的钱进入旧改。 是要资产证券化，将水费、网费等市政设施的收费收益权打包发行ABS，还是再开发新工具，以债为锚，仍有待观察。 当初中央期待金融体系能给出一个市场化的新东西来操刀棚改，随后便诞生了PSL。3年之间，印钞3万亿。 4万亿投资的“旧改”效果能否堪比“棚改”？ 03 谁会受益于旧改这项“惠及民生”的大工程？ 改造公共设施，一定程度上可以缓解老旧小区的衰败问题，提高居民的生活水平。但具体还是要看各地地方政府的执行、各小区的治理水平，粗暴与精细，差别还是很大。 在上海普陀区，上观新闻报道，政府希望让群众深度参与设计，群众不答应怎么办，“曹杨新区居民自发组建‘金钥匙’团队，让群众来做群众工作，最终实现了居民100%同意”。 而在四川绵阳沈家坝，人民日报报道，群众还没来得及关心，供水改造工程已经自顾自开动。由于前期无征求意见、方案也不科学，给小区环境造成破坏，业主们很不满，结果变成了半拉子工程。 有一些投资标明显受益。 老破小“凤变冰”。这批旧改小区要求是2000年以前的，更新了公共设施，一定会升值，特别是修了电梯之后的高层老破小。 但修电梯不是易事。 群众工作不好做。按照物权法相关规定，旧楼加装电梯应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总户数2/3以上的业主同意，才能按照相关规定或计划施工。 而这里面就存在不少居民利益博弈。 不想出钱？财政可以帮忙，装电梯的钱也可以让高楼层多出，或者通过刷卡用电梯等方式来解决。 但一些低楼层业主也会关注钱景问题。以前低层老破小更值钱，现在却面临三种可能出现的情况：一、受小区改造的带动，整体升值； 二、因为装上电梯，高楼层升值； 三、因为电梯给低楼带来层采光不好、隐秘性不高、有噪声等问题，低层房屋升值不仅没有高楼层快，甚至还更难转手，或者房租更低。 除了楼市，还可以关注受旧改政策影响的个股…… |
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